在上一篇寫房子裝修的時候，提出了四個問題，
其實應該都是第一次買房子的人，會遭遇到的問題，
把這次購屋的經驗寫下來，也可以提供有需要的人參考…
只是貸款的問題，說複雜也是很複雜，說簡單也很簡單～
當然也有很多特殊的情況...
為了方便易懂，盡量用簡單的方式說明，
畢竟第一次買房子的人，原本可能都沒有任何的概念，
（像我剛開始準備買房子的時候…就是這樣…）
簡單的方式可以讓準備購屋者盡快進入狀況，
也提供自己的經驗做為參考～
如果敘述有問題、有錯誤的地方，也歡迎交流指正…
好了，進入正題，上次提到了四個問題：
※我大概有能力可以買多少錢的房子？
※要準備的頭期款（現金）應該多少？
※房貸可貸成數如何計算？如何找銀行？
※像這樣買房子，一個月要繳多少房貸？
這裡牽涉到兩個問題，
一個是手上所擁有的可動用現金有多少，
另一個是銀行房貸的可貸成數；
先來解釋一般房貸可以貸的金額多寡，好繼續說明下去…
一般銀行房貸的計算利率，
都是按照郵局儲匯利率（臺灣郵政2年期定儲利率）再加碼計算，
以我自己申請房貸的時間點來說，郵局儲匯利率再加碼，
房貸的利率約在3％左右...（3%利率怎麼來的，後面會大概解說...）
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【每月要繳房貸金額概算】
以房貸每個月要繳的金額來說，可以簡單計算大概是這樣…
依上述原則，假設以貸款100萬，還款年限20年來說：
每貸100萬，每個月要繳約5,500元的房貸，
如果貸300萬，每個月就要繳約16,500元的房貸（5,500x3=16,500）。
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接下來，是剛剛提到銀行房貸的可貸成數…
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【銀行房貸可貸成數、自備款（頭期款）】
目前一般銀行的房貸，可以貸到房屋總價的八成（80%），
（這裡是指房屋買賣的總價，不包括其他裝潢、修繕費用。）
這也就表示，購屋至少要有兩成（20%）的自備款；
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以500萬的房子來舉例，
房貸可貸八成來說，就是400萬，但自備款兩成，則是100萬。
也就是說你要買總價500萬的房子，
有400萬的額度是可以貸款的，另外只要有100萬的自備款即可。
（純粹買屋價格，不含仲介、交屋、裝潢整修費用…）
（從樣貌可以看得出來年代久遠，也是我的網路ID由來）
這兩點其實很重要，也可以回答上述的四個問題…
以我自己為例：
剛開始看房子的時候，根本什麼狀況都不清楚，
也不知道自己有能力可以買多少錢的房子，笨笨的就去看了，
看了很多，也不知道在看些什麼？（因為看的又買不起…）
用以上的兩個原則，大概看看手上的現金，
才知道可以看預算多少的房子，
不然都沒有目標，很難鎖定自己能力所及的，
有了這樣的原則，看屋才有目的、有範圍，這樣買房子才會快。
剛開始笨笨的去看7、8百萬的房子，但是根本不在預算範圍內...
因為以800萬的房子來說，
房貸可貸八成就是640萬，雖然自備款兩成約在160萬左右，
但重點是房貸一個月要繳35,200元（640萬÷100萬×5,500元＝35,200元）
嗯，如果一個人一個月要繳那麼多，應該很吃力吧…
（大部分的人應該只是領薪階級…）
除非家裡兩個人都要一起繳房貸，那就可以預算再往上提升！
如果不想每個月繳超過2萬元的房貸，
所以只能看預算在400～600萬之間的房子。
一般理財原則，是建議以家庭收入的30%當作房貸支出，
此部分端看個人可以接受的每月繳納房貸額度，
就我自己而言，每個月房貸超過2萬元，是會讓人覺得很重…
現在或許繳得起，但…要想到沒工作的時候，一個月還是要繳2萬...
所以，結論是要乖乖上班賺錢！^^(苦笑...)
至於貸款金額的計算，各家銀行的網站上都有提供簡單的計算系統，
只要輸入條件，就可以計算出貸款金額與每月需繳納的房貸金額。
臺灣銀行 ∕ 貸款試算
臺北富邦銀行 ∕ 貸款試算
信義房屋 ∕ 簡易房貸計算
（仔細看有大笨貓...只是這張主角好像是變形金剛耶...）
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【申貸銀行建議】
申請房貸銀行，建議是找國營四大行庫（現在只剩三家），
臺灣銀行、土地銀行、合作金庫及中央信託局（目前已併入臺銀）、
由於是國營的（政府的），所以利率相較一般銀行來說會比較低；
目前大部分都是「三段調息」的利率，
這裡指的是平均三段利率之後的「總費用年百分率」來說，
國營行庫的利率都較一般銀行來的低...
當初為了申辦房貸，找了各家銀行房貸利率的差別，
還去計算所有銀行的20年平均下來的「總費用年百分率」，
國營行庫約在3.08%，一般銀行則在3.15%左右，甚至以上...
（以申請當時臺銀為例：前半年2.25%、7-24個月2.663%、第三年起3.214%
這就是所謂的「三段調息」...）
但是國營銀行大概都只能貸到八成，
可是其他的一般銀行有的可以到九成，
（視個案：包括你的信用情況、購屋的房屋現況）
不過一般銀行的利率也比較高。
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個人的信用情況，也包括就職公司的營運情形，
以目前所在公司為例，由於是前2500大企業，
所以申貸時，前六個月的利率也比表定低了一些！
不過，要建議的是：買房子真的要計畫！
手上有多少現金？不足多少？還要存多久？一個月存多少？
這樣比較好有時間表去達成目標～
以上只是大致說明購屋頭期款跟房貸的計算，
其實還有很多「政府優惠利率」、「房屋仲介的尋找」、
甚至「中古屋裝修應準備現金」，以及房貸的申請細項，
包括「本息均攤」、「還本寬限期」、「固定 ∕ 機動利率」，都要一一去了解...
其實網路上有很多資訊可以提供參考，
而房屋仲介業者的網站，也可以去參考看看，
因為房貸也是房仲的一環，他們會提供整理過的資料，
比在網路上自行尋找來的方便；
不過，建議房仲業者提供的資料，也是參考就好，
但實際申貸時，還是要確認該家銀行的實際利率，
有些程序還是自己去了解比較好，也對自己比較有利，
房仲業者則可作為諮詢的角色（仲介公司都有代書可供諮詢），
不可一味依賴房仲業者。
總結上述所說的，有購屋打算的人，
建議先看看自己的預算，如同方才提過的：
有多少自備款？每個月準備繳多少房貸？
接下來是確認自己的需求：買新屋或中古屋？是否需要裝修？
都算清楚之後，大致心裡有個底，再去看房子，才不致浪費時間！
（當然，如果週末去看屋算是休閒活動的話，不在此限）
存錢是很辛苦的，只是買了屬於自己的房子，也是很幸福的！
最後，還要提醒的是...
這次買房子也了解到資訊蒐集的重要性！
包括各家仲介業者的差異（房屋訊息、服務差別）、各家銀行房貸利率、
買賣房屋各項規定與相關規費（過戶啊、房屋稅、地價稅等），
了解、蒐集資訊越多，越不容易受到外在因素的左右...
今天的課就上到這啦！下課囉～
【延伸閱讀】
喵窩溫暖 ∕ 【購屋裝修記】楔子
喵窩溫暖 ∕ 【購屋裝修記】Before & After
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